Если вы продали в прошлом году недвижимость, то перед вами встает вопрос – нужно ли декларировать вырученную от продажи сумму и платить подоходный налог?
В случае продажи недвижимости освобождение от налога применяется в случае продажи жилья, или места жительства продавца, но при этом необходимо помнить об определенных правилах. Первое, о чем часто забывают: такое освобождение можно использовать раз в два года и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства до момента ее продажи.
Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент исходит из того, что квартира использовалась как место жительства продавца по крайней мере до начала процесса продажи. Однако зачастую квартира сдается до тех пор, пока не найдется покупатель, а сдача продаваемой недвижимости в аренду сразу исключает возможность использования налоговой льготы. Поэтому, если вы использовали недвижимость в качестве места жительства и хотите продать ее без уплаты налогов, вы не можете сдавать ее в аренду до начала продажи ни на какой срок.
Помимо места жительства, налоговая льгота также распространяется на продажу садового дома или дачи при условии, что недвижимость находится в собственности продавца более двух лет и размер недвижимости не превышает 0,25 га.
Налогообложение имущества, полученного в дар или в наследство
Недвижимость, полученная в наследство или дар, будь то квартира, дом или земельный участок, не подлежит налогообложению в момент ее получения. Тем не менее, подоходный налог уплачивается при ее перепродаже , за исключением случаев, когда переданное или унаследованное имущество используется в качестве места жительства продавца в течение 2х лет до его продажи. Необходимо учитывать тот факт, что покупной ценой при наследовании или получении в дар считается 0 евро.
Например, вы решили продать квартиру, полученную в подарок от родителей. Вы решили тут же ее продать за 100 000 евро. Нотариальная плата составила 100 евро. Поскольку вы не использовали квартиру в качестве жилья, налоговая льгота на эту продажу не распространяется. Таким образом, вы должны задекларировать в декларации о доходах физического лица: 100 000 — 100 = 99 900 евро и заплатить с нэтой суммы подоходный налог 20%.
Покупная цена недвижимости при расчете дохода от продажи это цена, за которую недвижимость приобреталась плюс затраты, понесенные на ее улучшение. Например, в покупную цену входят ремонт и расширение жилого помещения, но не общие расходы на управление имуществом ( покраска стен, поклейка обоев, административные расходы, коммунальные услуги, счета за электроэнергию и т. д.) Подоходный налог взимается с разницы между ценой продажи и покупной ценой за вычетом затрат, непосредственно связанных с продажей, например, нотариальной платы при совершении сделки.
Например, была куплена квартира в плохом состоянии с целью перепродажи. Покупная цена квартиры составила 50 000 евро, на ремонт квартиры было потрачено 25 000 евро. Для продажи был нанят маклер, которому продавец платит маклерское вознаграждение в размере 3000 евро. Квартира была продана за 100 000 евро, нотариальный сбор 500 евро. Доход от продажи квартиры: 100 000 – 50 000 – 25 000 – 3 000 – 500 = 21 500 евро.
Очень важно сохранить документы, подтверждающие, сколько денег было потрачено на ремонт. Если таких документов нет, то расходы вычесть не получится.
