Kui olete eelmisel aastal kinnisvara müünud, siis tekkib küsimus – kas pean müügitulu deklareerima ja tulumaksu maksma?
Kinnisvara müügi puhul kehtib maksuvabastus eluruumi, ehk müüja elukoha müügi korral, kuid tuleb silmas pidada teatud reegleid. Esimene asi, mis sageli unustatakse, on see, et seda maksuvabastust saab kasutada üks kord kahe aasta jooksul ja ainult siis, kui kinnisvara (nt korter) kasutatakse elukohana kuni selle müümiseni.
Kuna korteri müük võib venida, eeldab Maksu- ja Tolliamet, et korterit kasutati müüja elukohana vähemalt kuni müügiprotsessi alguseni. Sageli aga üüritakse korter kuni ostja leidmiseni välja ja müüdava kinnisvara väljaüürimine välistab maksusoodustuse kasutamise võimaluse. Seega, kui te olete kasutanud kinnisvara elukohana ja soovite seda maksuvabalt müüa, ei saa te seda enne müügi algust pikemaks ajaks välja üürida.
Lisaks elukohale kehtib maksusoodustus ka aiamaja või suvila müügi korral, kui kinnisvara on olnud müüja omandis üle kahe aasta ja kinnisvara suurus ei ületa 0,25 hektarit.
Pärandina või kingitusena saadud vara, olgu see siis korter, maja või maatükk, ei kuulu maksustamisele selle saamise ajal. Kuid selle edasimüümisel tuleb tasuda tulumaksu, välja arvatud juhul, kui kingitud või päritud kinnisvara on kasutatud müüja elukohana 2 aastat enne selle müüki.
Müügitulu arvutamisel on kinnisvara ostuhinnaks hind, mille eest kinnisvara osteti, pluss kinnisvara parendamiseks tehtud kulud. Näiteks hõlmab ostuhind eluruumi remondi- ja laienduskulusid, kuid mitte kinnisvara haldamise üldkulusid (seinte värvimine, tapeetimine, halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne.) Tulumaksuga maksustatakse müügihinna ja ostuhinna vahe, millest on maha arvatud müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaritasud. Pärimise või kinkimise korral on ostuhind 0 eurot.
Näide 1: olete otsustanud müüa oma vanematelt kingituseks saadud korteri. Otsustasite selle kohe müüa 100 000 euro eest. Notaritasu oli 100 eurot. Kuna te ei kasutanud korterit elukohana, ei kohaldata selle müügi suhtes maksusoodustust. Seega peate oma tuludeklaratsioonis deklareerima: 100 000 – 100 = 99 900 eurot ja maksma sellelt summalt 20% tulumaksu.
Näide 2: osteti kehvas seisukorras korter edasimüügiks. Korteri ostuhind oli 50 000 eurot ja korteri renoveerimiseks kulutati 25 000 eurot. Müügiks palgati maakler, kellele müüja maksab maakleritasu 3000 eurot. Korter müüdi 100 000 euro eest, notaritasu oli 500 eurot. Tulu korteri müügist: 100 000 – 50 000 – 25 000 – 3 000 – 500 = 21 500 eurot.
Väga oluline on säilitada dokumendid, mis kinnitavad, kui palju raha kulutati remondile. Kui selliseid dokumente ei ole, ei saa te kulusid maha arvata.
